О ПРАВАХ И ОБЯЗАННОСТЯХ
собственников жилых помещений в многоквартирном доме
Целью данной статьи является определение правового поля участников взаимоотношений, возникающих в сфере управления многоквартирными домами и ЖКХ, посредством норм действующего законодательства РФ. Дополнительно сообщаем, что освещаемая законодательная база размещена на официальном сайте МО «Город Ленск», для сведения заинтересованных граждан. Следует отметить, что в рамках данной статьи не возможно отразить весь объем результатов нормотворчества данной сферы, поэтому авторами в тексте делаются ссылки, с помощью которых представляется возможным уточнение положений той или иной нормы.
Руководствуясь положениями Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ); Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ); Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (далее Правила № 491); Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ 23 мая 2006 №307 (далее Правила № 307); Постановлением Правительство РФ от 6 мая 2011 г. N 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Далее Постановление № 354); Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ 21 января 2006 г. № 25 разъясняем следующие вопросы:
1. Выбор способа управления многоквартирным домом.
2. Структура оплаты за ЖКУ.
3. Основания для уменьшения размера оплаты за ЖКУ.
1. Выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно п.41 Правил №491 собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствие с законодательством РФ, в соответствие с п.16 Правил №491 надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем выбора способа управления многоквартирным домом. Способы управления многоквартирным домом определены ч.2 ст. 161 ЖК РФ и являются ограниченным списком, к ним относятся: а) непосредственное управление собственниками; б) управление товариществом собственников жилья, либо кооперативом; в) управление управляющей организацией.
Непосредственное управление собственниками.
При непосредственном управлении многоквартирным домом (ст.164 ЖК РФ) собственники помещений на основании решений общего собрания в должны заключать договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений.
Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Недостатком такого вида управления может явиться большое количество жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку велика вероятность возникновения разногласий между жильцами в вопросах управления. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.
Управление товариществом собственников жилья.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) это юридическое лицо - некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников, без ограничения срока действия, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ. Создание и государственная регистрация ТСЖ, а также права и обязанности, в том числе правовое положение ТСЖ предусмотрены положениями Раздела VI ЖК РФ, а также главой IV ГК РФ.
Управление управляющей организацией.
Данный способ управления, осуществляется путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, в соответствии с ч. 5 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ.
Действующим законодательством типовой формы договора управления не предусмотрено, следовательно он может быть составлен в произвольной форме, в порядке предусмотренном гражданским (Подраздел 2 ГК РФ) и жилищным кодексом (ст. 162 ЖК РФ). Пункт 2, ст. 162 ЖК РФ определяет перечень обязательных условий договора: перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги. Согласно п. 11, 162 ЖК РФ Управляющая организация ежегодно предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
В соответствие с п. 82 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий договора.
В случае, если взаимоотношения собственника с управляющей организацией, регулируемые договором управления, не приходят к соглашению и обе стороны заявляют о нарушении своих прав, данная спорная ситуация разрешается в судебном порядке.
2. Структура оплаты за ЖКУ.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по настоящему Договору включает: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по обслуживанию многоквартирного дома, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Коммунальные услуги включают в себя холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение. Размер платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с тарифами утвержденными ГКЦ-РЭК РС (Я).
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах определяется в соответствии с решением собственников жилых помещений в обслуживаемых многоквартирных домах. В случае если собственники не приняли такое решение, то оплата осуществляется в размере утверждённом администрацией МО «Город Ленск».
3. Основания для уменьшения размера оплаты за ЖКУ.
Собственники жилых помещений вправе потребовать изменение размера платы при установлении факта предоставления таких услуг ЖКУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке установленном законом:
За содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества, в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, в соответствие с которым собственнику необходимо осуществить следующие действия:
- Обратиться с письменным (устным) заявлением к ответственному лицу (в большинстве случаев это ваша управляющая организация или ТСЖ) в течение 6 месяцев после нарушения. Управляющая организация обязана в течение 2-х рабочих дней с даты его получения направить заявителю извещение о дате его получения с регистрационным номером, о его удовлетворении или об отказе в его удовлетворении, с указанием причин.
- В случае если Собственник не согласен с ответом управляющей организации об отказе в перерасчете оплаты за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, он вправе обратиться с письменным заявлением (приложить ответ управляющей организации) в службу Роспотребнадзора.
За коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в соответствии с порядком, установленным пп. 64-74 Правил № 307, раздел X Постановления № 354:
- При обнаружении исполнителем (управляющей или ресурсо-снабжающей организацией) факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - нарушение качества коммунальных услуг) всем или части потребителей в связи с нарушениями (авариями), возникшими в работе внутридомовых инженерных систем и (или) централизованных сетей инженерно-технологического обеспечения, исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале регистрации таких фактов дату, время начала и причины нарушения качества коммунальных услуг (если они известны исполнителю). Если исполнителю такие причины неизвестны, то исполнитель обязан незамедлительно принять меры к их выяснению.
В течение суток с момента обнаружения указанных фактов исполнитель обязан проинформировать потребителей о причинах и предполагаемой продолжительности нарушения качества коммунальных услуг.
Дату и время возобновления предоставления потребителю коммунальных услуг надлежащего качества исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале учета таких фактов.
- При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги Вы как потребители должны уведомить об этом аварийно-диспетчерскую службу устно или письменно.
- В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя не известны причины нарушения качества коммунальной услуги он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом работник аварийно-диспетчерской службы обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию, у которой исполнитель приобретает коммунальный ресурс для предоставления потребителям коммунальной услуги, дату и время проведения проверки, которые назначаются не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время
- По окончании проверки составляется акт проверки.
Если в ходе проверки будет установлен факт нарушения качества коммунальной услуги, то в акте проверки указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения параметров качества коммунальной услуги, использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений, выводы о дате и времени начала нарушения качества коммунальной услуги.
Если в ходе проверки возник спор относительно факта нарушения качества коммунальной услуги и (или) величины отступления от установленных в приложении N 1 к Постановлению 354 параметров качества коммунальной услуги, то акт проверки составляется в соответствии с пунктом 110 к Постановлению 354.
Акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке.
- Если в ходе проверки возник спор относительно факта нарушения качества коммунальной услуги и (или) величины отступления от установленных в приложении N 1 к Постановлению 354 любой участник такой проверки определяет в соответствии с настоящим пунктом порядок проведения дальнейшей проверки качества коммунальной услуги, также он имеет право инициировать проведение экспертизы качества коммунальной услуги.
В этом случае в акте проверки должны быть указаны дата и время проведения повторной проверки, кем инициировано проведение экспертизы, каким участником проверки будет приглашен эксперт.
Если ни один из заинтересованных участников проверки не инициировал проведение экспертизы, при возникновении спорной ситуации, то определяются дата и время проведения повторной проверки качества коммунальной услуги с участием приглашенных исполнителем представителей государственной жилищной инспекции Российской Федерации, Роспотребнадзора.
Акт повторной проверки подписывается всеми участниками проверки. Указанным представителям исполнитель обязан передать по 1 экземпляру акта повторной проверки.
- После устранения причин нарушения качества коммунальной услуги исполнитель обязан удостовериться в том, что потребителю предоставляется коммунальная услуга надлежащего качества в необходимом объеме.
Следует отметить, что основанием для перерасчета размера платы за ЖКУ, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств, законодатель определяет вышеуказанные Акты обследования, содержание нарушение параметров качества, время и дата начала не предоставления услуги или предоставления ненадлежащего качества.
В случае если исполнитель коммунальных услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (управляющая организация, ТСЖ, ресурсоснабжающая организация) отказал Вам в перерасчете по оплате не предоставление таких услуг или предоставление не надлежащего качества (при наличии оснований для перерасчета), а также если Вам нанесен моральный или материальный ущерб в результате таких событий, Вы имеете право обратиться в правоохранительные органы (Прокуратура Ленского района, Ленский районный суд, Мировой суд Ленского района) для истребования соразмерной компенсации с виновного лица.
Юрист отдела ЖКХ МУ
«Комитет имущественных отношений
МО «Город Ленск»
Оставьте свой комментарий
Оставить комментарий от имени гостя